집을 이미 샀거나 목돈이 필요해서 청약통장을 해지할지 고민하는 분들이 많습니다. 그런데 막상 해지하려고 보면 "지금 깨면 얼마나 손해인지"가 명확하게 계산되지 않아 망설여집니다. 이 글에서는 가입기간에 따라 실제로 잃는 것 세 가지, 청약가점·소득공제 추징세·금리를 구체적인 숫자로 짚어보겠습니다. 이미 유주택자가 된 경우의 전환 손익과 대안은 다음 글에서 이어서 다룹니다.
1. 주택청약종합저축, 해지 전에 확인할 기본 구조
주택청약종합저축은 국민(재외동포 포함) 또는 외국인 거주자가 1인 1계좌만 가입할 수 있고, 월 2만원부터 50만원까지 자유롭게 납입하는 적금식이나 1,500만원 미만까지 한 번에 넣는 일시예치식을 선택할 수 있습니다. 계약 기간은 따로 정해져 있지 않고 입주자로 선정될 때까지 유지됩니다.
이 상품은 일반형과 청년우대형 두 가지로 나뉩니다. 가입 2년 이상 10년 이내 구간의 금리를 보면 일반형은 3.1%인데, 청년우대형은 우대금리가 붙어 4.5%까지 올라갑니다. 다만 청년우대형도 10년을 넘기면 우대가 끊겨 3.1%로 낮아지면서 일반형과 같아집니다. 이 글은 일반형 주택청약종합저축을 기준으로 설명합니다.
일반형 금리는 가입기간에 따라 다음과 같이 올라갑니다.
가입기간별 적용 금리
2024년 9월 23일 국토교통부 고시 기준(2026년 9월 현재까지 유지), 단위: 연 %
| 가입기간 | 금리 |
| 1개월 이내 | 무이자 |
| 1개월 초과~1년 미만 | 2.3 |
| 1년 이상~2년 미만 | 2.8 |
| 2년 이상 | 3.1 |
2. 청약가점 가입기간 점수, 해지하면 0점부터 다시 쌓아야 합니다
청약은 1순위와 2순위로 나뉘는데, 아래에서 다룰 가점제로 경쟁하려면 먼저 1순위 자격부터 채워야 합니다. 여기에도 가입기간이 걸려 있습니다.
민영주택은 가입기간(수도권 12개월, 비수도권 6개월 경과)에 더해 지역·전용면적별 예치금 기준액을 채워야 합니다. 기준액은 다음과 같습니다.
민영주택 청약 예치금 기준액
주택공급에 관한 규칙 별표2(2023년 5월 10일 개정) 기준, 단위: 만원
| 전용면적 | 특별시·부산광역시 | 그 밖의 광역시 | 특별시·광역시 제외 지역 |
| 85㎡ 이하 | 300 | 250 | 200 |
| 102㎡ 이하 | 600 | 400 | 300 |
| 135㎡ 이하 | 1,000 | 700 | 400 |
| 모든 면적 | 1,500 | 1,000 | 500 |
국민주택은 가입기간에 더해 납입횟수(수도권 12회, 비수도권 6회 이상)까지 함께 충족해야 합니다. 이 납입횟수는 매달 나눠 낸 횟수만 인정되는 게 아닙니다. 일시예치식으로 목돈을 한 번에 넣어도 그 순간 여러 달치가 한꺼번에 인정되지는 않고, 넣은 달에는 1회만 인정된 뒤 나머지는 선납금으로 분류돼 매달 약정납입일이 돌아올 때마다 하나씩 자동으로 회차가 채워집니다. 다만 이렇게 미리 채울 수 있는 회차는 최대 24회까지이고, 그 이상 넣은 금액은 선납으로도 인정되지 않습니다.
해지하면 이 1순위 자격도, 지금까지 쌓아온 회차도 전부 처음부터 다시 채워야 합니다.
청약가점제는 84점 만점으로 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약통장 가입기간(17점) 세 항목을 더해 계산합니다. 이 중 가입기간 점수는 다음과 같이 쌓입니다.
가입기간별 청약가점 점수(17점 만점)
청약가점제 가입기간 점수 기준, 단위: 점
| 가입기간 | 점수 |
| 6개월 미만 | 1 |
| 6개월~1년 | 2 |
| 1년~2년 | 3 |
| 2년~3년 | 4 |
| 3년~4년 | 5 |
| 4년~5년 | 6 |
| 5년~6년 | 7 |
| 6년~7년 | 8 |
| 7년~8년 | 9 |
| 8년~9년 | 10 |
| 9년~10년 | 11 |
| 10년~11년 | 12 |
| 11년~12년 | 13 |
| 12년~13년 | 14 |
| 13년~14년 | 15 |
| 14년~15년 | 16 |
| 15년 이상 | 17 |
그런데 해지 후 재가입하면 이 점수는 어떻게 될까요? 정답은 간단합니다. 0점, 즉 신규 가입 상태로 초기화됩니다.
예를 들어 가입 10년 차인 사람이 해지하면 그동안 쌓아온 12점(10년~11년 구간)을 통째로 잃습니다. 다시 가입해서 15년을 채워야 비로소 17점 만점을 회복할 수 있습니다. 당첨을 노리고 있는 상황이라면 이 12점 차이가 실제 순위 경쟁에서 꽤 크게 작용할 수 있습니다.
3. 소득공제 받았다면, 5년 안에 해지 시 추징세 6%를 물어야 합니다
주택청약종합저축은 총급여 7,000만원 이하 근로소득자이면서 과세기간 중 무주택 세대주(또는 그 배우자)이고, 다음 연도 2월 말까지 무주택확인서를 은행에 제출한 경우 소득공제를 받을 수 있습니다. 2024년 1월 1일 이후 납입분부터는 연 300만원 한도의 40%, 최대 연 120만원까지 공제됩니다.
문제는 이 공제를 받은 뒤 일찍 해지하는 경우입니다. 조세특례제한법 제87조 제7항은 소득공제를 받은 사람이 저축 가입일부터 5년 이내에 계약을 해지하면, 공제 적용 이후 납입한 금액(연 300만원 한도)의 누계액에 6%를 곱한 금액을 추징세로 부과하도록 정하고 있습니다. 해지일이 속한 달의 다음 달 10일까지 세무서에 납부해야 하고, 기한을 넘기면 미납액의 10%가 추가로 붙습니다.
계산해보면 이렇습니다. 5년간 매년 300만원씩 납입해 총 1,500만원에 대해 공제를 받았다면, 5년 이내에 해지할 경우 1,500만원의 6%인 약 90만원을 추징세로 내야 합니다.
다만 모든 경우에 추징되는 건 아닙니다. 조세특례제한법 시행령 제81조 제11항은 다음 경우를 추징 제외 사유로 정하고 있습니다.
- 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 건설되는 국민주택규모 주택에 청약해 당첨된 경우
- 해지 전 6개월 이내에 발생한 특별해지사유(같은 조 제6항)에 해당하는 경우 : 저축자의 사망, 해외이주, 천재지변, 저축자의 퇴직, 사업장의 폐업, 3개월 이상의 입원치료·요양이 필요한 상해·질병, 저축취급기관의 영업정지·인가취소·해산·파산선고, 부활합산을 위한 해지
- 주택청약종합저축 가입자가 청년우대형주택청약종합저축으로 전환하기 위해 해지하는 경우
여기서 주의할 점이 하나 있습니다. 국민주택규모를 초과하는 주택에 청약해 당첨된 경우는 면제 사유가 아니라 오히려 추징 대상입니다. 국민주택규모 이하 주택 당첨만 면제 사유로 인정됩니다.
그리고 가입 5년이 지난 뒤 해지하면 이 추징세 자체가 발생하지 않습니다. 법 조문상 "5년 이내" 해지가 추징의 조건이므로, 5년을 넘긴 시점의 해지는 소득공제를 받아왔던 사람이라도 추징세 없이 원금과 이자만 받으면 됩니다.
4. 금리 손실, 패널티는 없지만 손해는 있습니다
중도에 해지한다고 해서 별도로 낮은 금리를 매기는 "패널티 금리"는 없습니다. 은행 상품설명서들도 중도해지이율이나 만기 후 이율을 따로 정하지 않고, 그 시점까지의 가입기간에 해당하는 약정이자율을 그대로 적용한다고 명시하고 있습니다.
다만 이게 손해가 전혀 없다는 뜻은 아닙니다. 애초에 가입기간이 짧을수록 낮은 금리 구간에 머물러 있다가 그 상태로 원금과 이자를 받게 되는 것이 손실입니다. 가입 8개월 만에 해지하면 2.3% 구간에서 끝나지만, 2년만 더 채웠다면 그 이후 납입분부터는 3.1% 구간이 적용됐을 것입니다. 이 차이는 패널티가 아니라 애초에 낮은 금리 구간에서 멈춰 선 데서 오는 기회비용입니다.
정리하면, 소득공제를 받은 적이 없고 가입기간이 짧다면 금리 손실 정도만 감수하면 되지만, 소득공제를 받아왔고 가입 5년이 안 됐다면 추징세까지 함께 고려해야 하고, 청약을 준비 중이었다면 가점 손실까지 세 가지를 모두 따져봐야 합니다.
다음 글에서는 이미 집을 산 유주택자가 통장을 유지할 때와 해지할 때의 손익, 그리고 목돈이 필요할 때 해지 대신 쓸 수 있는 대안을 다룹니다.