비례율이 추정치인 이유와 분담금 정산의 법적 근거, 세금까지 정리합니다
1편에서 비례율과 권리가액으로 분담금을 계산하는 방법을 봤습니다. 사업 초기 단계에서 나온 이 비례율, 그대로 믿고 계획을 세워도 될까요? 2편에서는 비례율이 흔들리는 이유와 실제 사례, 분담금의 법적 근거와 세금을 정리합니다.
6. 비례율은 왜 추정치일 뿐일까?
관리처분계획 인가 이전 단계에 제시되는 비례율은 어디까지나 추정치입니다. 공사비 상승 등으로 사업이 진행되는 중에 실제 값이 달라질 수 있기 때문입니다.
2019년부터 2024년까지 아파트 건설공사비는 약 33% 상승했고, 3.3㎡당 공사비도 600만 원대에서 800만 원 수준으로 올랐습니다. 저층 단지 재건축이 마무리되고 고층 단지 재건축이 늘면서, 비례율 100%를 확보할 수 있는 사업장은 과거보다 한정적입니다.
이런 배경 때문에 "숫자로만 판단하는 시대는 지났다"며 주거환경 개선 같은 미래가치도 함께 봐야 한다는 조언이 나오고 있습니다.
7. 산본 1기 신도시에서는 실제로 어떤 비례율이 나왔을까?
2025년 3월, 1기 신도시 산본 재건축 선도지구 11구역과 9-2구역에 대한 한국토지주택공사(LH)의 추정 비례율 시뮬레이션 결과가 공개됐습니다. 용적률 360%, 3.3㎡당 공사비 780만 원을 적용한 결과입니다.
산본 재건축 선도지구 비례율 시뮬레이션 결과
2025년 3월 LH 시뮬레이션 기준 · 용적률 360%, 3.3㎡당 공사비 780만 원 적용
| 구역 | 비례율 | 공개일 |
| 11구역 | 112.15% | 2025년 3월 5일 |
| 9-2구역 | 110.18% | 2025년 3월 6일 |
두 구역 모두 100%를 크게 웃도는 비례율이 나오면서 "사업성이 충분히 확보됐다"는 평가와 함께 정비사업 추진이 가속화될 것이라는 전망이 따라붙었습니다. 다만 이 역시 초기 시뮬레이션인 만큼 관리처분계획 인가 단계에서 달라질 수 있습니다.
8. 분담금 정산의 법적 근거, '청산금'이란?
조합원이 내거나 돌려받는 분담금은 법적으로는 「도시 및 주거환경정비법」상 "청산금"에 해당합니다. 법제처가 운영하는 찾기쉬운 생활법령정보는 대지 또는 건축물을 분양받은 사람이 종전 소유 토지·건축물 가격과 분양받은 대지·건축물 가격 사이에 차이가 있을 때, 그 차액을 청산금으로 정의합니다.
사업시행자는 종전자산을 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 등을 참작해 평가하고, 여기에 공사비·설계감리비·등기비·융자금 이자·정비기반시설 설치 비용 등을 가산합니다.
청산금은 원칙적으로 이전고시가 있은 후에 징수하거나 지급합니다. 다만 정관 규정이나 총회 의결이 있으면 관리처분계획 인가 후부터 이전고시가 있는 날까지 일정 기간별로 나눠 분할 징수·지급할 수도 있습니다. 실무적으로는 시공사 계약 체결 시 계약금, 착공 후 공정률에 따라 중도금, 준공·입주 시 잔금이 걷히는 흐름으로 설명되곤 하는데, 구체적 회차와 비율은 조합마다 달라 소속 조합의 관리처분계획과 납부 고지서로 확인하는 게 정확합니다.
청산금을 지급받거나 징수할 권리는 도시정비법 제90조에 따라 이전고시일 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸합니다.
9. 분담금을 낼 때 세금은 어떻게 될까?
가. 양도소득세 — 청산금을 받을 때
국세청 안내에 따르면, 종전 건물·부수토지 평가액이 조합원분양가액을 초과해 현금(청산금)을 지급받는 조합원은 청산금만큼 건물·부수토지가 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 신고해야 합니다. 조합원 입주권 자체를 양도하는 경우에도 마찬가지로 양도소득세 신고 의무가 생깁니다.
나. 취득세 — 분담금을 낼 때
조합원입주권을 통해 새 아파트를 취득하는 것은 세법상 "원시취득"으로 분류됩니다. 전문 세무 언론 일간NTN에 따르면 이 경우 보유 주택 수와 무관하게 2.8% 세율이 적용되고, 여기에 농어촌특별세·지방교육세가 더해져 최종 부담률은 약 3.16% 수준이라고 합니다.
다만 기존 종전자산 부분은 일반 부동산 취득세율(토지 4.6%, 건물 2.8%), 감정평가액을 초과하는 신축 부분에는 2.8% 세율이 적용된다는 설명도 있어 세율 구간은 상황마다 달라질 수 있습니다. 주택 수에 따른 중과 규정도 있지만 기존 1주택만 보유하는 등 요건을 충족하면 조합원입주권은 중과 대상에서 제외될 수 있으니, 정확한 세액은 세무사나 관할 세무서를 통해 확인하는 게 좋습니다.
10. 유불리, 비례율 하나로만 판단하면 안 되는 이유
비례율이 100%를 넘어도 조합원분양가 자체가 시세보다 낮게 책정됐는지, 감정평가액이 시세를 제대로 반영했는지에 따라 실제 체감하는 유불리는 달라질 수 있다는 게 여러 전문가 글의 공통된 논조입니다.
결국 비례율은 출발점일 뿐, 조합원분양가와 감정평가액이 시세를 얼마나 반영했는지까지 함께 봐야 내 몫을 제대로 가늠할 수 있습니다. 관리처분계획 인가 전까지는 비례율도 분담금도 확정치가 아니라는 점, 그것 하나만 기억해도 충분합니다.