비례율과 권리가액 공식으로 재건축 조합원 분담금이 어떻게 정해지는지 정리합니다
재건축 조합원이라면 한 번쯤 "내가 낼 분담금이 얼마일까"라는 궁금증을 갖게 됩니다. 결론부터 말하면 분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액이고, 권리가액은 내가 가진 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해서 나옵니다. 결국 감정평가액과 비례율, 이 두 숫자만 알면 내 몫이 얼마인지 스스로 계산해볼 수 있습니다.
1. 용어부터 정리 - 재건축 분담금과 재건축부담금은 다른 제도
이 글에서 다루는 "분담금"은 조합원이 새 아파트를 분양받기 위해 조합에 추가로 내거나 반대로 돌려받는 돈입니다. 종전자산 평가액과 비례율, 조합원분양가로 정해지는 구조입니다.
반면 "재건축부담금"은 재건축초과이익환수제에 따라 국가가 조합원 1인당 초과이익에 대해 부과하는 완전히 다른 제도입니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에도 "재건축부담금의 산정" 항목이 별도로 나와 있을 만큼 이름만 비슷할 뿐 계산 방식도, 걷어가는 주체도 다릅니다. 이 글에서는 조합원 간 정산금 성격인 "재건축 분담금"만 다룹니다.
2. 분담금은 어떻게 계산되나? - 권리가액과 조합원분양가의 차이
서울시가 운영하는 정비사업 종합정보관리시스템 정비사업 정보몽땅은 정비사업 의무공개 정보와 분담금 추정 프로그램을 제공하는 공식 사이트입니다. 이 사이트가 안내하는 계산 구조는 다음과 같습니다.
- 개별 분담금 = 주택분양금액 − (개별 조합원의 종전자산 × 추정비례율)
- 추정비례율 = (정비사업의 전체수입 − 정비사업의 전체지출) ÷ 종전의 토지 및 건축물의 총 가액
이를 더 흔히 쓰는 표현으로 풀면 이렇습니다.
- 권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율
- 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액
분담금이 음수로 나오면 오히려 조합원이 조합으로부터 돈을 돌려받는 환급금이 됩니다.
서울시는 이 사이트에서 "수입금, 지출금 및 분담금은 실제 사업기간의 변경, 각종 계약체결내용, 정비계획 및 건축계획 변경에 따라 변동될 수 있으며, 프로그램에서 제공하는 금액은 추정치"라고 명시합니다. 사업 초기 단계의 비례율·분담금은 확정치가 아니라 추정치라는 뜻입니다.
3. 비례율 계산법, 세 가지 숫자로 정해진다
법무법인 동인 최종모 변호사는 비례율 공식을 다음과 같이 설명합니다.
비례율(%) = (종후자산 평가총액 – 총사업비) ÷ 종전자산 평가총액 × 100
이 공식을 구성하는 세 숫자는 이렇습니다.
가. 종후자산 평가총액
신축 아파트·상가를 분양해 벌어들이는 총수입입니다.
나. 총사업비
건축비, 이주비 등 대출이자 같은 금융비, 보상비, 각종 용역비 등 사업 수행에 드는 총비용입니다.
다. 종전자산 평가총액
재건축 전 기존 토지·건축물 전체의 감정평가액을 합친 금액입니다.
이 공식은 앞서 본 서울시 정비사업 정보몽땅의 "추정비례율 = (전체수입 − 전체지출) ÷ 종전자산 총가액" 공식과 사실상 같은 구조입니다. 수입에서 비용을 뺀 사업 이익을, 기존 자산가치 총액으로 나눠 비율로 표시한 것이 비례율입니다.
4. 비례율 100%가 가르는 유불리 구조
비례율은 "사업으로 남는 이익이 기존 자산가치 대비 몇 %인가"를 보여주는 지표입니다. 정비업계에서는 통상 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 확보된 것으로, 100% 미만이면 사업성이 떨어지는 것으로 평가합니다.
구조를 뜯어보면 이유가 분명합니다.
- 비례율이 100%를 넘을 때: 권리가액(=종전자산 감정평가액×비례율)이 종전자산 감정평가액 자체보다 커집니다. 조합원분양가는 고정돼 있으므로 권리가액이 클수록 분담금은 작아지거나, 오히려 조합원이 환급금을 받게 됩니다. 조합원에게 유리한 구조입니다.
- 비례율이 100%에 못 미칠 때: 권리가액이 종전자산 감정평가액보다 작아집니다. 같은 조합원분양가 기준으로 분담금이 커집니다. 조합원에게 불리한 구조입니다.
5. 종전자산 5억 원, 분양가 10억 원이라면 분담금은 얼마나 달라질까?
법무법인 동인이 제시한 시뮬레이션 조건으로 직접 계산해보면 감이 잡힙니다. 조건은 종전자산 감정평가액 5억 원, 조합원분양가 10억 원입니다.
종전자산 5억 원·분양가 10억 원 기준 비례율별 분담금
법무법인 동인 시뮬레이션 예시 기준
| 비례율 | 권리가액(=5억×비례율) | 분담금(=10억−권리가액) |
| 120% | 6억 원 | 4억 원 |
| 110% | 5.5억 원 | 4.5억 원 |
| 100% | 5억 원 | 5억 원 |
| 90% | 4.5억 원 | 5.5억 원 |
| 80% | 4억 원 | 6억 원 |
표를 보면 비례율이 10%p 움직일 때마다 분담금이 5천만 원씩 차이 납니다. 같은 종전자산, 같은 분양가라도 비례율 하나로 억 단위 부담이 갈리는 셈입니다.
이어지는 내용은 2편에서 계속 됩니다.